Содержание
В этом случае продавец должен уплатить подоходный налог, так как он владел недвижимостью менее 5 (пяти) лет в размере 13 %. Однако суммой, с которой высчитывается налог, является не стоимость продажи, а разница между суммой, за которую продавец сам купил квартиру, и суммой нынешней продажи. То есть в указанной ситуации продавец должен будет заплатить 13 % от 1 миллиона, а именно 130 000, вместо 26 000, которые он уплатил бы с 200 000, которые добавил к стоимости.
Риски для продавца
Ипотека «с завышением» в последнее время приобретает все большую популярность среди потребителей, так как эта схема позволяет получить не только сумму, необходимую на приобретение жилья под весьма низкий процент, но и дополнительные деньги на иные нужны. Кроме того, данная схема увеличивает и сумму налогового вычета.
Расписки – это тоже риск
Конечно, если этот вопрос заранее обговорить с покупателем и урегулировать, закрепив расписками на бумаге, можно соглашаться на подобные сделки, но лишь в том случае, если покупатель готов компенсировать сумму налога (его превышения).
Тут все дело в правилах Откроется в новой вкладке.»>выдачи ипотеки. Банки выдают кредит на покупку квартиры не более 80-90% ее рыночной стоимости. Остальные деньги (20-10%, соответственно) заемщик должен внести самостоятельно в виде первоначального взноса по ипотеке.
Риски Продавца при завышении стоимости квартиры
Конечно, не всегда требуется такое большое завышение цены квартиры. Ведь банк может требовать от заемщика первоначальный взнос не 20%, а 15% или даже 10%. А у самого заемщика может быть хоть какая-то сумма живых денег на руках, например, 5% от стоимости квартиры. Тогда завышать цену в договоре можно уже на меньшую сумму.
Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры
Покупатель, не имея денег на первоначальный взнос, просит Продавца завысить стоимость в Договоре купли-продажи квартиры так, чтобы банк выдал кредит на всю ее реальную стоимость (т.е. на 100 руб., а не на 80 руб.). Для этого нужно указать в договоре фиктивную цену в 125 руб. Тогда банк выдаст кредит в размере 80% х 125 руб. = 100 руб., что и требуется Покупателю.
- Покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Помимо этого, продавец пишет расписку о получении денежной суммы в размере разницы между завышенной ценой и фактической, что указывается в качестве первоначального взноса.
- Поскольку в случае расторжения сделки продавцу придется возмещать не фактическую сумму, а указанную по договору купли-продажи, то ему стоит себя обезопасить. С этой целью пишется расписка, в которой указывается, что покупатель берет эту же сумму в долг.
- Покупатель относит расписку в банк, получает ипотечный заем и оплачивает продавцу всю фактическую стоимость жилья.
Ответственность
В случае занижения налоговая инспекция может доказать факт уклонения от уплаты налога. В таком случае продавцу помимо налога придется оплачивать штраф. Его размер определяется ст.122 НК РФ. За занижение налога или его ошибочное исчисление штраф составляет 20% от неуплаченной суммы.
Можно ли завысить или уменьшить ценность недвижимости для получения кредита?
При завышении стоимости в отличие от занижения покупатель, наоборот, стремится договориться с продавцом и оценщиком, не информируя банк. Однако в настоящее время банки ужесточили контроль над оценщиками. Некоторые банки сами заказывают оценку квартиры, чтобы быть в курсе ее реальной стоимости, например, ВТБ 24.
Кредитору вместе с заявкой подают предварительный договор с уже сформированной в процессе переговоров сторон завышенной цифрой. Если все документы отвечают требованиям ипотечной программы, выполнены сопутствующие условия, то запрос клиента удовлетворяется и ему выделяют деньги.
Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен
Опасности для покупателя:
- зачастую банки требуют официальной оценки объекта – договориться потребуется не только с продавцом, но и с оценщиками. Кредитор рекомендует пользоваться услугами своих компаний-партнеров. С ними сложно работать, поскольку они дорожат аккредитацией и с опаской участвуют в подобных действиях. Привлечь независимого эксперта можно, но заимодатель вправе проверить результат его исследований. При выявлении манипуляций покупателю откажут, занесут в черный список или одобрят меньший займ;
- долговое обязательство пишут две стороны. При срыве сделки будет сложно доказать, что покупатель ничего не должен продавцу, если расписки неправильно составлены. Продавец может потребовать от контрагента выплаты сумм, которые фактически он не должен требовать по договоренности. Эта возможность маловероятна, если реализатор хочет продать квартиру, на которую долго искал клиента.
С другой стороны, уменьшение порождает риски, что если приобретатель заплатил больше, чем прописано в ДКП, то в судебном процессе он не сможет доказать истину или это будет сделать крайне сложно. Ему вернут только то, что прописано в соглашении. Продавцу же выгодна ситуация – в случае реституции он получит назад свой объект и вернет контрагенту сниженную сумму.
Риски продавца
Доказать, что стороны намеренно манипулировали ценами для получения выгоды чрезвычайно сложно и если куплей-продажей удовлетворены все, нет признаков мошенничества по отношению к участникам, то наибольшее что грозит им – претензии со стороны налоговой инспекции (при снижении).
Ни в коем случае не стоит соглашаться на описанный Вами вариант с выдачей расписки, не подкрепленной реально уплаченной суммой денег. Так, написанная расписка означает, что деньги были реально Вам переданы покупателем. Значит, покупатель исполнил свою обязанность по внесению 20% за квартиру, и деньги Вы получили. Даже написанная «для банка» эта расписка будет иметь юридическую силу.
Сейчас банки перепроверяют отчеты об оценке при одобрении объекта недвижимости очень жестко, и возможность такого мошенничества сведена к минимуму, так что, скорее всего, сделку завернут на этапе согласования объекта ипотеки. Ищите другого покупателя.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Таким образом, если покупатель получит от Вас расписку в передаче денежных средств, то та сумма, которая будет там указана (20%), по факту может быть и вовсе Вам не возвращена. Вам придется доказывать в суде тот факт, что расписка была написана под влиянием покупателя и на самом деле деньги не были переданы. Однако Ваши шансы выиграть судебное разбирательство крайне малы. Поэтому рекомендуем Вам не подписывать документы, если они не отражают действительности. Пусть покупатель использует другие способы, ищет нужную сумму и передает ее Вам – тогда расписку можно составлять без проблем.
Дома класса «комфорт» предполагают отделку мест общего пользования дорогими материалами, а не штукатуркой. Дизайн может быть разным, но это точно не обычные голые стены, покрашенные в весёленький цвет. Входные группы дополняют опциями: колясочными, местами хранения и ожидания, где можно присесть.
Да до хрена и более: был в тяжелых жизненных обстоятельствах, на момент сделки не осознавал суть происходящего и последствия(предъявит справку о том что за день до сделки упал, ударился головой и пипец), банкротство физ лиц (кредитный управляющий вправе расторгнуть сделку, если она ему покажется подозрительной), дееспособность.
Дубликаты не найдены
Смотрим, решаем брать, время-то блин, идет. Сторговались до 4,6. Прям так скидка неплохо вышла. Риэлтор начала рассказывать, что с этой квартиры вообще квартиранты не хотели уезжать, они квартиру развалили и выгоняли с полицией квартирантов. Она, риэлтор, продает как друг семьи. Ок. Не придали значения. Спросили про площадь, и риэлтор сказала, 44 без учета балкона, многие включают, но это не про нее. Обрадовались мы.
Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.
Стоимость квартиры
Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.
Процедура завышения
Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:
Эксперты советуют передавать деньги за квартиру в присутствии свидетелей. Функция состоит в подтверждении факта выполнения процедуры. Для этого они представляют подписи в конце расписки. Эксперты рекомендуют привлечь 2 человек. Потребность в нотариальном заверении документа отсутствует.
Нередко квартира находится в собственности несовершеннолетнего лица. Подобное возможно, если недвижимость приобреталась за средства материнского капитала или родители выделили ребёнку часть собственности. В первом случае в законодательстве фиксируется, что дети становятся совладельцами. При этом важно выделить всем лицам равное количество долей.
Продавец не достиг совершеннолетия
В иной ситуации представители ФНС отклонят заявку. Для того чтобы воспользоваться имеющейся возможностью, предстоит обратиться в налоговую службу. Стандартный пакет документации дополняется копией расписки. Для сверки данных необходим паспорт.
- если сделка по каким-либо причинам будет аннулирована, то продавцу понадобится вернуть всю сумму, которая прописана в договоре купли-продажи;
- есть вероятность отказа в кредитовании, в результате будет потрачено личное время;
- регистрация сделки с участием мошенников. Злоумышленники могут отменить сделку после составления расписки, что подразумевает возврат первоначального взноса;
- необходимость в выплате большей суммы по налогам, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет.
Продавец хочет продать жилье за 5 миллионов рублей. Соответственно, покупатель хочет воспользоваться ипотекой, но на первоначальный взнос денежных средств нет. При этом, согласно программе ипотечного кредитования, требуется внести платеж в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, то есть 500 тысяч рублей.
Схема завышения стоимости квартиры
Использование схемы с искусственным завышением стоимости недвижимости сопровождается рисками для обеих сторон. При этом продавец рискует больше. В связи с этим, рекомендуется отказаться от использования схемы при таких факторах:
Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.
Виды стоимости квартиры
Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком. Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.
Последствия завышения для покупателя
- если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
- если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
- если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.
- Покупатель просит завышения стоимости квартиры при ипотеке при подписании договора. Потом продавец пишет расписку о том, что первоначальный взнос выплачен, и сумма его — разница между реальной стоимостью и договорной.
- После этого клиент также пишет расписку, что занял точно такую же сумму в долг уже у продавца, соответственно. Это позволяет уберечь последнего от возвращения якобы «первоначального взноса» при аннулировании сделки.
- После покупатель предоставляет данную расписку в банк и получает требуемую сумму в кредит, она как раз и является фактической стоимостью квартиры. Таким образом, клиент приобретает всю квартиру в ипотечный кредит, с нулевым первым взносом.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке
не ведитесь на эти мутные схемы, пусть копят на первоначалку или сидят дальше без квартиры, и риелторов которые предлагают подобное посылайте на три веселых им то пофиг лишь бы бабло срубить, а если покупатель мошенник попадется , то эти риелторишки и не при делах, самим потом разгребать придется
Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке
Как можно было догадаться, покупая квартиру за 1 050 000 рублей, не стоит надеется на свежий ремонт, новую мебель и сантехнику. Но с учетом финансовой составляющей, выбор покупателю особо и не предоставляется
(Пока оценок нет)
Загрузка...
