Какие документы надо проверять при покупке дома с земельным участком в 2023 году

Некоторые авторы в интернете настаивают, что свидетельства или выписки нужно обязательно принести в МФЦ на сделку. Это не так. Эти документы не указаны как обязательные в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2023 N 218-ФЗ. Регистратор сам запросит сведения из ЕГРН на всю продаваемую недвижимость, чтобы провести правовую экспертизу сделки — п. 3 ст. 29 того же закона. Свидетельство нужно принести, только когда у собственников право не зарегистрировано в ЕГРН. Обычно у них свидетельство старого образца до 1998 года. В этом случае можно в день сделки купли-продажи принести старое свидетельство, чтобы сначала зарегистрировали право на собственников, а потом переход этого права на покупателей. Но я советую все-таки право зарегистрировать до сделки.

Обязательные документы

С другой стороны, по закону можно продать дом с участком без межевания. Только найти покупателей будет гораздо сложнее. «Ипотечники» и с мат.капиталом сразу отпадают, потому что банк с ПФР откажут в сделке. Такие участки обычно приобретают родственники, друзья и т.п. Причем за меньшую рыночную цену. Поэтому советую до сделки сначала оформить границы через межевание.

Дополнительные документы

Во-вторых, в межевом плане должен быть план участка, доказывающий факт его образования в такой-то конфигурации и такой-то площадью. Чтобы провезти межевание, данный план должны предоставлять собственники. Без него добросовестный кадастровый инженер должен отказать в услуге, но раньше обходили и это ограничение. В акте указывали, что границы существуют 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2023 N 218-ФЗ. Тоже самое указывали когда собственник при межевании увеличил себе участок на пару соток. Раньше такое «прокатывало», причем многие этим пользовались. Сейчас отказывают регистрировать границы при таких формулировках. Если при межевании собственник не предоставил доказательства образования участка или у него участок в итоге увеличился, у соседа есть еще больше шансов оспорить межевание, потому что оно было проведено недобросовестно.

• Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
• Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

1. Выбрать район проживания;
2. Изучить порядок цен;
3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Бывают случаи, что недвижимость, находящаяся на земельном участке юридически не оформлена (существует только по факту, а на кадастровом учете не стоит). Тогда здесь стоит понимать, что обязанности по оформлению такой недвижимости ложатся на плечи покупателя после покупки земельного участка. Такую недвижимость в договоре не отражают, так как она является самовольной постройкой.

Если на дом имеются правоустанавливающие документы, тогда в договоре купли продажи будет фигурировать и дом, и участок. По желанию стоимость можно указать за каждый объект в отдельности или общую.
При покупке земельного участка с домом, помимо документов на участок для регистрации перехода прав также требуются:

Документы для продажи земли, если на ней нет строений

При покупке земельного участка нужно обязательно убедиться, что продает его собственник или его уполномоченный представитель, и на руках у него есть все правоустанавливающие документы для продажи земельного участка.

Приобретение надела земли с жилым домом является сделкой, требующей значительных финансовых расходов. Необходимо тщательно проверять всю документацию на покупаемые дом и землю, чтобы не потерять вложенные средства.

На что обратить внимание при покупке что нужно сделать?

Желательно связаться с таким продавцом по телефону или встретиться лично, чтобы убедиться в реальности его существования и действительности его намерения продать надел земли с домом, иначе такую сделку могут признать незаконной в будущем родственники продавца или любые заинтересованные лица.

Что проверить покупателю?

Вода из кранов не должна иметь неприятный запах или мутный цвет. Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды.

ПРИКАЗ РОСРЕЕСТРА
от 23 октября 2023 г. N П/0393
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК
ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ТРЕБОВАНИЙ К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК КОНТУРА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ ИЛИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, А ТАКЖЕ ТРЕБОВАНИЙ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ
ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ, МАШИНО-МЕСТА. Смотрите приложение № 2.
Скачать документ можно здесь.

Не нужно уведомлять администрацию о строительстве и его окончании на земельных участках, права на которые не зарегистрированы в Росреестре.
Например:
1. земельный участок вам был выдан администрацией населенного пункта на основании Распоряжения администрации о выделении земельного участка в собственность (или подобного документа), но права собственности вы еще не зарегистрировали. Тогда применяете положения «дачной амнистии» — вышеуказанной статьи;
2. вы владеете земельным участком на основании членской книжки дачного общества и можете для регистрации прав на дом применять положения вышеуказанной статьи.

Ольга Слободчикова

Покупка земельного участка с недостроенным домом -особенная сделка. И здесь нужно разобраться со следующими моментами:
— поставлен объект незавершенного строительства (дом) на кадастровый учет или нет
— зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства(дом) или нет.

• условия о предмете договора;
• существенные условия основного договора;
• срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.

Документы

На каждый объект регистрируется отдельное право, а это означает, что для участка земли и для дома должны быть отдельные пакеты документов. При принятии решения покупателю стоит проявить осторожность, поскольку сделка может обернуться потерей права собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим пошаговый порядок действий.

Видео-версия статьи

1. Наименование договора.
2. Дата и место его заключения.
3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Указанных проблем можно избежать, если требовать от продавца дополнительные документы и внимательно их изучать. Договор должен составляться только на основании сведений, содержащихся в официальных документах.

• выписку из ЕГРН;
• личный паспорт и копии его страниц;
• межевой план;
• справка из БТИ о том, что на участке не зарегистрирована недвижимость;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД) о том, что продавец не состоит там на учёте.

Дополнительные бумаги

• название документа, дату оформления и место;
• сведения о сторонах (Ф.И.О./наименование организации, дата рождения, реквизиты паспорта каждой из сторон и представителей);
• предмет договора – возмездная передача земельного участка;
• описание участка – адрес, площадь, категория земель, разрешённое землепользование, иные важные характеристики (например, наличие подключённой сети электроснабжения);
• указание, что недвижимость находится в собственности продавца и не имеет обременений (не находится в залоге, в аренде у третьих лиц, на него не наложен арест и т.д.);
• условия, сроки и порядок расчётов;
• оговорка о том, что право собственности переходит после регистрации сделки в Росреестре;
• указание, кто и за чей счёт проводит государственную регистрацию договора;
• меры ответственности – сторона, нарушившая условия договора, компенсирует другой стороне убытки;
• иные условия – вступление договора в силу, алгоритм разрешения споров, порядок изменения условий договора и т.д.;
• количество экземпляров договора;
• подписи и реквизиты сторон.

1. Регистрационное удостоверение, где должна стоять печать из Муниципального Предприятия Технической Инвентаризации и подпись начальника БТИ;
2. Нотариальные договора отражают способ передачи недвижимости в собственность владельца (Обязательно следует обратить внимание на наличие печати нотариуса. Если это частная нотариальная контора, то личная печать нотариуса, если государственная – то гербовая печать. Также должна быть печать МПТИ и печать, подтверждающая регистрацию);
3. Справка из налоговой инспекции, подтверждающая то, что владелец не имеет долгов перед государством;
4. Справка из МПТИ, подтверждающая принадлежность недвижимости данному собственнику.

Какие документы нужны для покупки дома в Подмосковье?

• Паспорта покупателя и продавца;
• Правоустанавливающие документы на недвижимость, это может быть: Договор передачи, Свидетельство о собственности, Договор дарения, Договор мены, Договор купли-продажи (ДКП), Свидетельство о праве на наследство;
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  Выписка из домовой книги;
• Справка из БТИ по форме Ф11А, где указывается: точный адрес расположения недвижимости, общая площадь, подтверждение отсутствия различных ограничений;
• Справка из налоговой инспекции об уплате налога при совершении сделок по договору дарения или свидетельству о праве на наследство;
• При проживании в данном доме лиц с ограниченными возможностями и лиц, признанных недееспособными, необходимо разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном комитете на продажу данного объекта;
• При проживании в доме несовершеннолетних лиц необходимо разрешение органов опеки и попечительства;
• Свидетельство о браке;
• Нотариально заверенное разрешение супруги (а) на продажу объекта, если данный объект стал собственностью во время брака.

Какие документы нужны для покупки земельного участка в Подмосковье?

• У земельного участка есть другие совладельцы;
• Если участок входит в зону особо охраняемых территорий;
• Если продавец имеет право на бессрочное пользование;
• Если есть ограничения в использовании зем. участка.

• Выписка из домовой книги – актуальна 1 месяц
• Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
• Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) – пригодна для предъявления до 30 календарных дней
• Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
• Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) – после выдачи имеют полную юридическую силу в течении 1 месяца
• Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течении 30 дней
• Заявление об отсутствии брачных отношении на момент приобретения жилья – бессрочно
• Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
• Документы БТИ – архивные копии поэтажного плана и экспликации – бессрочно
• Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости – действует бессрочно

• Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке
• Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
• Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца)

Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:

• Гражданский паспорт или иной, предусмотренный в таких случаях Законом, временный документ, удостоверяющий личность собственника квартиры (например, это может быть заверенное командиром части удостоверение военнослужащего специалиста). Где взять? Поищите в ящике тумбочки или столе, в карманах куртки – уверена, что он должен быть где-то совсем рядом!
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – говорят нам о том, на каком основании собственник владеет квартирой – это может быть договор дарения, мены, исполненной ренты, свидетельство о праве на наследство, первичная приватизация, договор купли-продажи квартиры или просто ДКП. Где взять? Хорошенько поискать дома в шкафу или шифоньере в картонной коробочке, на книжной полке в отдельной папке для ценных бумаг.
• Правоподтверждающий документ на квартиру – если жильё было приобретено после 1 июля 2023 года, то основным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является выписка из ЕГРН. Во всех остальных случаях, хозяин квадратных метров должен иметь свидетельство о праве на собственность на казённом официальном бланке с гербовой печатью и водяными знаками. Где взять или как получить? Бумаги, представляющие особую ценность, обычно хранятся в сокровенном месте. Архив домашнего документооборота может быть как в сейфе, так и просто лежать на одной из полок серванта, мебельной стенки, гардероба или комода. А вот, выписку из ЕГРН с печатью можно заказать через МФЦ или на сайте Россреестра rosreestr.gov.ru
• Выписка из домой книги – ведёт учёт и свидетельствует о количественном составе официально проживающих квартирантов/отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении по данному адресу. Как получить? Прийти в любое территориальное отделение МФЦ «Мои Документы» или паспортный стол в управляющей компании (УК), написать заявление и через 20 минут забрать необходимый документ. Получить выписку можно и удалённо, через интернет, но только в Москве. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте Госуслуг mos.ru, выбрать необходимую опцию и в течении 1 суток ожидать – электронная версия документа обязательно придёт вам на почту. В дальнейшем останется только распечатать справку на принтере и предъявить по месту требования.
• Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и копия финансово-лицевого счёта/(ЕЖД) Единый Жилищный Документ. Как получить? Обратиться в ближайшее к вашему дому отделение МФЦ «Мои документы». Кроме того, необходимые данные и сведения в документальном виде можно запросить в УК или территориальном управлении/филиале ЕИРЦ (Единый информационно-расчётный центр). В столице существует возможность получения аналогичных бумаг в электронном виде через портал Госуслуг на www.mos.ru
• Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры или заявление продавца об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья, оформленное в нотариальном порядке. Где взять? Посетить любую контору нотариуса в вашем городе или районе

Все чаще можно встретить электронную регистрацию сделок с недвижимостью. В сложившихся условиях 2023 году, все больше сделок стали происходить через электронные системы. Многие крупные банки, юридические конторы и прочие организации, получившие электронно цифровую подпись и аккредитацию для подачи документов в Росреестр on-line — оказывают услуги по государственной регистрации перехода права на недвижимость.

В отделении МФЦ оператор, обслуживающий Вас, сам заполнит Заявление на государственную регистрацию перехода права, останется только проверить заявление и подписать его. Оплатить госпошлину сейчас можно прямо в отделении МФЦ.

Какие документы необходимы на сделку (переход права собственности) через МФЦ в 2023 году

Однако, у каждой сделки с недвижимостью могут быть свои индивидуальные особенности. Помимо того, у недвижимости могут быть несколько собственников, обременения или ограничения, которые обяжут продавца или покупателя при продаже предоставить дополнительные документы.

Переход собственности на земельный участок оформляется путем заключения и регистрации договора купли продажи. Регистрация осуществляется в Росреестре, а документы, необходимые для регистрации продажи земельного участка передаются в Росреестр через МФЦ.

Документы для продажи земли, если на ней нет строений

При покупке земельного участка нужно обязательно убедиться, что продает его собственник или его уполномоченный представитель, и на руках у него есть все правоустанавливающие документы для продажи земельного участка.

Какие документы для продажи земельного участка через МФЦ нужны

С каждым годом требования к учету недвижимости меняется. Это отражается на документации. Постепенно данные приобретают электронный формат и зачастую бумажные распечатки не требуются. Не за горами то время, когда мы вовсе откажемся от бумаг.

Если вид разрешенного использования участка – ИЖС, то можно смело строить на нем дом с фундаментом и любыми коммуникациями. Если участок на землях сельхозназначения и он предназначен «для ведения личного подсобного хозяйства», жилой дом, построенный на нем, считается самостроем – стоит ли его покупать, большой вопрос.

В приведенном выше вопросе нашего пользователя описана распространенная, к сожалению, ситуация, когда вместо свидетельства или выписки из ЕГРН продавец пытается подсунуть книжку садовода. Покупатель должен сразу же отказаться от такой сделки.

3. Получить согласие супруга (супруги)

А со временем большинство владельцев дачи начинает все сильнее дрейфовать в сторону загородной жизни, и многие окончательно перебираются из города. И тогда становятся важными незначительные прежде обстоятельства: есть ли неподалеку магазин, в котором можно купить что-то, кроме жвачки и колы, какова ситуация с поликлиникой, расчищают ли зимой дороги.