Продажа недвижимости ип на усн в 2023 году

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Физическое лицо имеет в собственности участки. Договор заключен между физическим лицом и покупателями. Земельный участок приобретен после регистрации в качестве ИП для перепродажи после разделения. Деятельность по продаже участков осуществляется на систематической основе. Физическое лицо не может использовать участки для личных нужд, какой необходимо платить налог: 13% или 6% с УСН? Если НДФЛ, то от какой суммы рассчитывается налог в случае, если участок продается ниже рыночной стоимости и кадастровой стоимости? Как будет определяться налоговая база при УСН, если земля будет продана ниже рыночной и кадастровой стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2023 г.);
— Вопрос: Физическое лицо в марте 2023 г. приобрело коммерческую нежилую недвижимость. В июне 2023 г. физическое лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя — система налогообложения УСН (с полученных доходов). С июня 2023 г. ИП начал использовать принадлежащую ему коммерческую недвижимость в предпринимательской деятельности. Какие налоги заплатит ИП при продаже данного объекта? Следует ли применять ст. 217 НК РФ — 70% от кадастровой стоимости? Какая сложится ситуация с налогами, если ИП прекратит свою деятельность и физическое лицо реализует данный объект? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2023 г.).

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае доходы от продажи коммерческой недвижимости следует рассматривать как доходы ИП от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемые в рамках УСН.
Налоговую базу по УСН, как и выручку в бухгалтерском учете, будет формировать цена продажи, установленная сторонами в договоре купли-продажи, — 3 500 000 руб. Необходимости доначисления дохода до кадастровой стоимости мы не видим.

Обоснование позиции:
Применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ (т.е. 35% и 9%) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
В свою очередь, налогообложение доходов физического лица, в т.ч. имеющего статус ИП и применяющего УСН, не являющихся доходами от предпринимательской деятельности, производится в рамках главы 23 НК РФ «НДФЛ» (п. 1 ст. 41 НК РФ).
Однако нормы НК РФ не дают определения предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 11 НК РФ). В связи с чем вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, принадлежащего физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП, нередко вызывает споры. Несмотря на разъяснения Минфина и ФНС России, выделить какой-то универсальный, единый для всех случаев алгоритм квалификации доходов от продажи собственного имущества таким физлицом проблематично.
Объясняется это в том числе тем, что имущество индивидуального предпринимателя и физического лица юридически не разграничено*(1).
Письмом ФНС России от 07.05.2023 N СА-4-7/8614@ до налоговых органов доведен обзор судебной практики по данному вопросу.
Со ссылками на Конституцию РФ и ст.ст. 2, 23 ГК РФ налоговая служба указывает, что владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.
В то же время при получении физическим лицом доходов от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный НК РФ для индивидуальных предпринимателей (п. 2 ст. 11 НК РФ).
Здесь же обобщены и общие признаки, свидетельствующие об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности (п. 1), а также признаки, не позволяющие квалифицировать деятельность физического лица в качестве предпринимательской (п. 3).
Так, к числу первых отнесены цель приобретения (получения, изготовления) гражданином имущества, от которого им был получен доход, с учетом в том числе назначения этого имущества, исходя из функциональных характеристик такого объекта, а также использовалось ли ранее гражданином в предпринимательских целях реализованное имущество. Приобретение гражданином имущества, имеющего предпринимательское назначение (не предназначенного для использования в личных целях), рассматривается как характерный признак предпринимательской деятельности (в том числе судами).
При этом ФНС отмечает, что в каждом конкретном случае вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности рассматривается отдельно — в зависимости от вида недвижимого имущества, его целевого назначения (жилое и нежилое) и характера его использования (для личных либо коммерческих целей), его количества, площади, периодичности заключения сделок и иных фактических обстоятельств. Смотрите, например, определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2023 по делу N 33а-2825/2023, подтверждающее, что в любом случае вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
В данном случае объектом продажи является нежилая недвижимость коммерческого назначения. Причем, как мы понимаем, использовавшаяся ИП в предпринимательской деятельности, о чем свидетельствует и наличие его балансовой стоимости (т.е. принятие к налоговому и бухгалтерскому учету в качестве актива) (например, письмо Минфина России от 19.12.2023 N 03-11-11/84868). Что также предполагает приобретение недвижимости в статусе ИП (само по себе сказанное не является признаком предпринимательства, но может являться дополнительным аргументом в совокупности с иными обстоятельствами).
С учетом обобщенной ФНС судебной практики и разъяснений официальных органов*(2) считаем, что в данном случае есть все основания для отнесения дохода от продажи коммерческой недвижимости к доходам ИП от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемым в рамках УСН.
Такие доходы формируют налоговую базу по УСН в качестве выручки от реализации на день оплаты (поступления денежных средств или погашения задолженности иным способом) (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).
При этом положения ст. 346.18 НК РФ не обязывают формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной цены или кадастровой стоимости, равно как не определяют и последствий продажи земли ниже соответствующих значений.
Положения ст. 214.10 НК РФ, устанавливающие особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, требующие учитывать кадастровую стоимость проданной недвижимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), применимы исключительно к доходам, облагаемым НДФЛ. Что в данном случае считаем маловероятным.
То есть при расчете налоговых обязательств по УСН учитываются фактически полученные налогоплательщиком доходы, установленные договором купли-продажи и подтвержденные первичными документами (ст. 346.24 НК РФ, п. 1.1 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих УСН, утвержденного приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н). То же самое касается и дохода, признаваемого в бухгалтерском учете (п.п. 6, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»)*(3). Стоит заметить, что в бухгалтерском учете доход определяется исходя из договорной стоимости вне зависимости от применяемой продавцом системы налогообложения, в том числе при ОСНО (в рамках которой ИП уплачивают НДФЛ).
Таким образом, налоговую базу по УСН, как и выручку в бухгалтерском учете, будет формировать доход в размере цены, согласованной сторонами в договоре купли-продажи, — 3 500 000 руб. Необходимость доначисления дохода до кадастровой стоимости объекта продажи отсутствует.
Что касается отчета независимого оценщика, то, полагаем, само по себе его наличие вряд ли может изменить налоговые обязательства ИП, учитывая свободу договора (ст. 421 ГК РФ). По общему правилу для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). С учетом цены договора, говорить о контролируемых сделках в данном случае не приходится, даже если продажа будет произведена взаимозависимому лицу (ст. 105.14, п. 1 ст. 105.17 НК РФ)*(4). Заметим, контроль соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам не может быть предметом выездных и камеральных проверок.
Тем не менее наличие независимой оценки, на наш взгляд, может служить подтверждением реальности сделки, например, в случае возникновения у налогового органа предположений об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности ИП (п. 1 ст. 54.1, п. 5 ст. 82 НК РФ, смотрите также письмо ФНС России от 31.10.2023 N ЕД-4-9/22123@).
Обращаем внимание, что сказанное является нашим экспертным мнением и исключить вероятность иного подхода у контролирующих органов к квалификации дохода от продажи коммерческой недвижимости (с учетом имеющейся у них информации и доказательств) мы в данном случае не можем.

Авторы письма напоминают положения пункта 7 статьи 346.26 НК РФ. В нем сказано, что налогоплательщики, совмещающие ЕНВД и иные режимы налогообложения, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций.

В рассматриваемом случае организация совершила разовую продажу автомобиля. Под систему налогообложения в виде ЕНВД такая операция не подпадает. Соответственно, доходы от продажи автомобиля будут облагаться либо в рамках общего режима налогообложения, либо в рамках упрощенной системы налогообложения.

ИП работает на ЕНВД, вмененке

предприниматели списывают затраты на покупку основного средства в течение одного года (подп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК). Но если вы владели имуществом недолго, часть расходов придется восстановить. Пересчитайте расходы по правилам амортизации, если до реализации имущество прослужило менее 3 или 10 лет. Минимальный срок 10 лет действует для активов со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК).

• помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
• помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.

Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

• при основной системе налогообложения – налог на прибыль по ставке 20% (прибыль определяется, как разница между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта по бухучету) и НДС по ставке 18%;
• при упрощенной системе налогообложения – налог в размере 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между стоимостью продажи и затратами на приобретение объекта.

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2023 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2023 года продажа части имущества ИП льготируется».

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

• ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
• ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011;
• ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12.

Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи, или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, т.к. помещение в собственности более 5-ти лет?

Добрый день,
С 1 января 2023 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2023 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ — соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом — три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2023 N 03-04-07/20343, от 26.03.2023 N 03-04-07/20239, ФНС РФ от 11.04.2023 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2023. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Из судебной практики также следует, что при решении вопроса о том, должна ли сделка по отчуждению физическим лицом, имеющим одновременно статус ИП, облагаться налогом по УСНО (налогами по общей системе налогообложения) либо НДФЛ, суды учитывают следующие обстоятельства:

При этом абзацем четвертым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2023 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.

2. Собственник помещения физическое лицо, но сдавал помещение в аренду как ИП, как он платит налог с продажи помещения?( при этом у него НЕТ кодов ОКВЭД на сдачу и продажу собственного недвижимого имущества)

3. Собственник помещения физическое лицо, сдавал помещение в аренду как ФИЗИЧЕСКОЕ лицо, как он платит налог с продажи помещения? (при этом у него есть действующее ИП, где ЕСТЬ коды ОКВЭД на сдачу и продажу собственного недвижимого имущества)Андрей

2. Собственник помещения физическое лицо, но сдавал помещение в аренду как ИП, как он платит налог с продажи помещения?( при этом у него НЕТ кодов ОКВЭД на сдачу и продажу собственного недвижимого имущества)

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД .

А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.

Что на это возразил предприниматель?

С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .

Специалисты Минфина в письме от 28.04.20 № 03-04-05/34415 рассмотрели вопрос о налогообложении дохода, который ИП-«упрощенщик» получил от продажи квартиры. Авторы письма напомнили, в каком случае такой доход облагается единым налогом в рамках УСН, а в каком — налогом на доходы физических лиц.

В свою очередь, в пункте 1 статьи 249 НК РФ оговорено, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручка от реализации имущественных прав. При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права.

Разъяснения следующие. Как известно, «упрощенщики» учитывают доходы в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Так, в налоговую базу включаются доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы (п. 1 ст. 248 НК РФ). Доходы от реализации определяются в порядке, определенном статьей 249 НК РФ, а внереализационные доходы — в порядке, определенном статьей 250 НК РФ.

Отметим еще такой момент: теперь сумма продажи имущества не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, определенной на 1 января того года, в котором будет происходить сделка купли-продажи и право собственности перейдет к покупателю. Ранее многие при продаже имущества, чтобы не платить налог, намеренно занижали цену продажи. Если этот факт будет обнаружен, то в расчет налоговой базы будет приниматься во внимание сумма в виде 70% от кадастровой стоимости, а не заниженная цена, указанная вами в договоре.

Продается личное имущество

Кроме того, для этой ситуации характерен еще один не очень приятный для ИП момент. Если срок полезного использования по объекту, который вы продаете, превышает 15 лет, а вы его использовали менее 10 лет (аналогично, если срок менее 15 лет и объект эксплуатировался менее 3 лет), то при продаже такого объекта имущества придется пересчитывать налоги за все время, что вы пользовались этим имуществом.

Продается имущество предпринимателя

С продажи объектов недвижимости, купленных до 01.01.2023г. и находящихся в вашей собственности более 3-х лет, налог с продаж платить не придется, к примеру, если сделка купли-продажи будет совершена в 2023 году.

Обратите внимание! В 2023 году декларацию по налогу на имущество организаций за 2023 год подается на новом бланке. Форма утверждена приказом ФНС России от 14.08.2023 № СА-7-21/405@, в которой были внесены изменения приказом от 09.12.2023 № КИ-7-21/889@.

Но чаще всего беспокоиться не приходится, ведь предприниматель не должен считать этот налог сам. Эту заботу берет на себя налоговый орган. Все что нужно сделать ИП – это вовремя уплатить рассчитанную сумму по квитанции. По нему установлен только отчетный период – календарный год. Сроку уплаты – 1 декабря следующего года. То есть практически все так же, как для имущества обычного гражданина.

Налог на недвижимость ИП на УСН

Упрощенная система предполагает отмену многих налоговых платежей – они заменяются единым налогом. Но в некоторых случаях приходится перечислять не только единый налог, но и налог на имущество при УСН. Давайте разберемся в том, кто должен его платить, и какие особенности установлены для организаций и предпринимателей.

До 1 января ИП необходимо было подумать о том, какой новый спецрежим налогообложения выгоднее выбрать и подать заявление в ФНС. Кто не подал заявление – автоматически слетел на ОСН и попал на ставку НДС 20% и НДФЛ 13%.

ЕНВД отменяется навсегда

С 1 января 2023 года во всех регионах изменяются реквизиты банковских счетов для уплаты налогов в связи с переходом на новое казначейское обслуживание (приказ Федерального казначейства от 01.04.2023 № 15н). Информация о новых реквизитах казначейских счетов находится на сайте ФНС.

Появление нового налога – НДФЛ с процента с депозита

2. Согласно 54-ФЗ о применении ККТ с 1 июля 2023 года применение онлайн-касс становится обязательным для ИП без работников, оказывающих услуги. С этого дня отсрочка для них заканчивается. На какие характеристики стоит обратить внимание при покупке онлайн-кассы? Об этом читайте нашу статью “Чек-лист для выбора онлайн-кассы”.

Стать владельцем КН может любой человек или предприниматель. Можно организовать в помещении работу, а можно просто его сдавать в аренду. В среднем срок окупаемости коммерческой недвижимости варьируется от 7 до 10 лет. Тогда можно говорить о чистой прибыли.

Какие есть сделки с нежилыми помещениями

Название говорит само за себя – руководители фирм арендуют площади, чтобы организовать работу своих подчиненных в одном месте. Здесь можно проводить совещания, встречи с клиентами и непосредственно работать.

Какие есть льготы на продажу КН

Нежилые помещения подразделяются на несколько видов. Определяется принадлежность к той или иной группе по назначению и использованию. Согласитесь, офис, который снимает туристическая фирма, будет сильно отличаться от помещения под ресторан. Поэтому изучим все виды более подробно.

С 01.01.2023 года вступают в силу законодательные нормы, согласно которым меняется порядок расчета НДФЛ при продаже имущества ИП. В статье разберем, как рассчитать НДФЛ ИП при продаже имущества в 2023 году, какие льготы предусмотрены для ИП, реализующих имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, а также выясним условия полного освобождения ИП от уплаты налога на имущество в 2023 году.

Как ИП уплачивают НДФЛ при продаже имущества

В соответствие с НК РФ, физлица, реализующие собственную недвижимость (квартиру, комнату, жилой дом, дачу, гараж), обязаны оплатить НДФЛ от суммы дохода от реализации. Аналогичные обязательства присваиваются физлицам, которые зарегистрированы в качестве ИП.

Налоговые вычеты

• 5 лет – для недвижимости, полученной по договору пожизненного содержания, в результате приватизации либо в порядке наследования;
• 3 года – для прочих видов недвижимого имущества, а также для гаражных построек и транспортных средства.

Учитывая изложенное, ИП вправе учесть расходы на приобретение квартиры с целью ее дальнейшей перепродажи, осуществленные уже после его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Перечень расходов, на которые упрощенцам разрешается уменьшить свои доходы, установлен в соответствии с п. 1 ст. 346.16 НК РФ. К ним относятся расходы на приобретение, сооружение и ремонт основных средств, а также расходы на приобретение и создание нематериальных активов.

Расходы по основным средствам в период применения упрощенной системы налогообложения, принимаются к учету с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. В отношении приобретенных нематериальных активов в период применения упрощенной системы налогообложения — с момента принятия НМА на бухгалтерский учет.