Доля нежилого помещения

• информация о сторонах (указание данные всех совладельцев);
• дата подписания и место;
• местоположение здания (точный адрес);
• его составляющие части (количество помещений);
• функциональные помещения (склады, подсобки);
• площадь всего строения (определяется в квадратных метрах), этажность;
• доли (размер в м 2 ) каждого совладельца;
• план (схема) строения (с указанием выделяемого помещения);
• правоустанавливающая документация (договор покупки, наследственное свидетельство, приватизационные документы);
• документ на недвижимую собственность;
• указание (если они есть) и условия использования сервитутов – возможность использования чужой территории (например проходить к своему помещению через соседское);
• подписи всех сособственников.

Добровольное мировое соглашение

1. Посредством заключения добровольного соглашения – возможно при отсутствии противоречий, претензий и конфликтов между владельцами долей.
2. Путем привлечения судебных органов – в случаях, когда между совладельцами имеются разногласия и споры, касающиеся разделения помещения на части, любой из них может обратиться в суд.

Как выделить долю в натуре в нежилом помещении

В тех случаях, когда отсутствует протест со стороны других совладельцев коммерческой недвижимости, участниками долевой собственности может быть заключено соглашение, позволяющее выделить конкретные имущественные доли.

Например, суд признал право собственности организации на газопровод, поскольку счел его принадлежностью к приобретенному организацией зданию. Суд отметил, что спорный объект предназначен только для газоснабжения здания; между ними имеется та взаимосвязь, которая позволяет рассматривать их как главную вещь и принадлежность (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2009 по делу N А52-5323/2008).

Юридические риски при эксплуатации недвижимости

Менее распространены случаи, когда права на необходимое имущество пытаются установить с использованием конструкции сложной вещи .
Согласно статье 134 ГК РФ сложная вещь — это юридическая фикция, в силу которой, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Применение данной нормы к нежилым объектам осложняется отрывочным правовым регулированием соответствующих отношений. В подобных случаях следует также учитывать характер недвижимости как индивидуально-определенной вещи, что влечет, в совокупности с требованием об определении предмета договора, применение принципа исчерпания прав. С другой стороны, очень важным становится критерий использования объекта. Разделение сложной вещи, как правило, связано с утратой возможности использовать ее по назначению, независимо от возможности использования отдельных ее составляющих.
Практика применения норм о сложной вещи при защите прав, связанных с эксплуатацией недвижимости, долгое время была довольно противоречивой.

Распространенные способы защиты прав

Обязанность ответчика по несению расходов по содержанию общего имущества здания, обстоятельства уклонения ответчиком от подписания договора на возмещение расходов на обслуживания административного здания установлены судебными актами по делам А45-22777/2013 (2013 год), А45-16226/2013 (2011, 2012 г.г.).

Ананьев, Петров и Соболев владели нежилым помещением в равных долях: по одной трети каждый. Долгое время они являлись совладельцами успешного ресторана, но через несколько лет Петров женился, его жена была категорически против такого бизнеса мужа, ей не нравилось, что он днями и ночами пропадает на работе.

Таким образом, собственник, решивший реализовать свою часть имущества, за полтора месяца до срока продажи должен оповестить всех совладельцев о своем намерении с помощью уведомления. В документе должны содержаться:

Соглашение о выделе доли в натуре (образец)

1. Архитектурные особенности здания. Если оборудование отдельного помещения может повредить несущие стены, либо ослабить конструкцию здания, в выделе доли будет отказано.
2. Доля собственника, желающего ее выделения, незначительна. В этом случае возможна денежная компенсация.

Комментарий специалиста. Для согласования раздела нежилого помещения, расположенного в многоквартирном здании, также необходимо пройти согласование в муниципальных органах. Для проведения перепланировочных работ составляет проектная документация и техническое заключение, а их сведения должны учитываться кадастровым инженером при обследовании объекта. Если вам нужна консультация по предстоящему разделу или выделу помещений, обратитесь к специалистам компании «Смарт Вэй». Мы поможем предусмотреть все нюансы и риски, которые могут возникать при последующем кадастровом учете и регистрации прав на недвижимость.

По решению правообладателя, и при наличии технической возможности, допускается раздел или выдел помещений – в результате этой процедуры происходит образование новых объектов недвижимости. Для каждого вновь образуемого помещения должны подтверждаться признаки изолированности или обособленности, только в этом случае они будут поставлены на кадастровый учет.

Что такое раздел и выдел помещений в 2023 году

• раздел и выдел могут сопровождаться изменением формы собственности и регистрации прав – например, при выделе право собственности на новое помещение будет зарегистрировано на владельце доли;
• соблюдение признаков изолированности или обособленности происходит путем выполнения строительных работ – для жилых помещений в МКД их нужно согласовать в муниципальных органах;
• для фиксации итогов строительных работ составляется акт приемки работ и технический план на каждое помещение – этот документ является основанием для кадастрового учета и/или регистрации прав;
• если на исходный объект имеется технический паспортБТИ, все равно потребуется оформление техплана – в настоящее время технический паспорт утратил юридическую силу.

Обратите внимание! Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон.

Пример описания извещения в описи вложения:

Если сособственник согласится приобрести отчуждаемую долю, то договор продажи доли в праве на нежилое помещение необходимо заключить с ним. Поскольку отсутствие ответа на извещение о продаже доли считается отказом от своего преимущественного права, то согласие необходимо выразить в письменной форме и направить его в адрес продавца. Согласие также можно оформить у нотариуса.

В какой форме нужно уведомить остальных собственников о купле-продаже нежилого помещения

Когда долевой собственник выражает согласие на покупку или получил извещение, но оформил письменный отказ, то сложностей не возникает. Но как быть, если извещение не было получено адресатом и письмо вернулось продавцу?

По решению правообладателя, и при наличии технической возможности, допускается раздел или выдел помещений – в результате этой процедуры происходит образование новых объектов недвижимости. Для каждого вновь образуемого помещения должны подтверждаться признаки изолированности или обособленности, только в этом случае они будут поставлены на кадастровый учет.

Что такое раздел и выдел помещений в 2023 году

Комментарий специалиста. При оформлении аренды допускается временный раздел объекта недвижимости (здания или помещения) на части, в том числе без установки перегородок или стен. В этом случае, вновь образуемые части здания или помещения не признаются самостоятельным объектом недвижимости, поскольку не обладают признаками изолированности и обособленности.

Как оформить раздел и выдел в 2023 году

Отграничение помещений, подлежащих разделу, происходит за счет обустройства новых строительных элементов, но и с использованием несущих стен и конструкций здания. Все эти элементы будут отражены в графической и текстовой части технического плана. Чтобы подтвердить, что недвижимость подлежит разделу, собственник должен оформить проект строительных работ.

Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность. Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.

Ответственность за неправильную эксплуатацию

Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8, ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

Свободное — что это такое?

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

При выделе, по итогам строительных работ, исходное помещение сохраняет свое существование, однако его характеристики в значительной степени изменяться (прежде всего, в части уменьшения площади). Одновременно происходит образование одного или нескольких новых помещений, каждый из которых будет обладать собственными уникальными характеристиками.

• Отдельные кадастровые номера (о том, как присвается номер нежилого помещения при кадастровом учете, написано тут).
• Выписки из ЕГРН, в которых отражаются сведения о новых помещениях, которые образовались в результате раздела и о собственнике (свидетельства на право собственности сейчас не выдаются).

Куда обращаться?

Нежилое помещение или здание возможно разделить на несколько частей, если они находятся в долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Согласно законодательству РФ, такой раздел возможен в случае соблюдения одного из следующих условий:

Согласие хозяина оформляется у юриста, в письменной форме. При наличии двух и более собственников потребуется письменного типа подтверждение.По решению судебного органа разделение осуществляется, если владелец отказывается произвести эту процедуру, хотя и должен ею заняться.

Основания

Любое помещение считается чьей-то собственностью. Владелец получает не только права, но и груз ответственности. Но, не смотря на это, он может сделать со своей недвижимостью, все что захочет. Поэтому многие из собственников, пытаются осуществить раздел нежилого помещения.

Что это такое

Начинать процедуру раздела всегда стоит с подготовки проекта. В теории, его может подготовить и сам собственник. На практике проще обращаться к лучшим мастерам. В противном случае проект разделения помещения может не получить одобрения.

Далее, можно передавать иск и документы в судебную канцелярию — мирового или районного суда. Если участок оборудован кассой, госпошлину можно оплатить прямо на месте, а если кассы нет – оплата производится в банке или через терминал.

Завершающим этапом становится регистрация изменений в Росреестре. Выделенная в натуре доля становится обособленным помещением с отдельным входом, если такое возможно. Если нет – остальные совладельцы нежилого помещения выплачивают компенсацию выделившемуся собственнику.

Через суд

Основные споры по поводу выдела доли в натуре нежилого помещения – споры между предпринимателями. Зачастую их взгляды на ведение бизнеса расходятся, и они вынуждены решать споры в судебном порядке. Подавляющее число дел оканчивается назначением компенсации.

В первоначальном варианте контракта требуется указать время, когда будет оформлен окончательный вариант соглашения купли-продажи. Итоговым шагом в заключении сделки будет составление окончательного соглашения о продаже.

В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации)