При продаже квартиры по дду нужно ли платить налог

Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.

– В прошлом году купил квартиру в строящемся доме за 1,43 млн рублей (долевое участие проходило через МФЦ с присвоением временного кадастрового номера). Через два месяца квартиру продал за ту же сумму. Дом на момент продажи не был достроен и не был сдан. Считаюсь ли я собственником квартиры, которой еще нет официально? (Сейчас дом построен, сдан, и ему присвоен другой кадастровый номер). Должен ли я подавать декларацию по форме 3-НДФЛ? Должен ли я заплатить налог, потому что квартира была в собственности меньше трех лет?

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст. 220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2023 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2023 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2023 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2023 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Минимальный срок владения до и после 2023 года

В 2023 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2023 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Кто платит налог?

01.01.2023 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2023, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Достаточно типичной является ситуация, когда гражданин, ставший участником долевого строительства, не желает больше ждать окончания возведения многоэтажки. Не обязательно это связано с нарушением стройкомпанией сроков строительства и других обязательств — иногда, например, дольщик просто переезжает в другой регион или меняет свои жизненные планы. А право на будущую квартиру дольщик продает по договору цессии другому лицу.

Налог с продажи квартиры по ДДУ

По умолчанию, налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Составляет от 13 % от полученной прибыли для резидентов нашей страны, и 30 % для лиц, которые резидентами не являются.

1. Исчисление налога не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру, что сделать вполне несложно, если на руках имеется ДДУ и бумаги о передаче денег.

Добрый день, Антон. Сразу скажу, что в суде Вы не сможете добиться решения не платить налог. Смысл взимания налога не в том, что Вы не спекулянт. А в том, что государство хочет получать налоги с населения. И нам (населению) государство пошло навстречу и предоставило ЛЬГОТЫ. Эти льготы называются имущественный налоговый вычет, предоставляются при определенных условиях и исчисляются именно с даты «нахождения в собственности». Но есть и другой способ: доходы минус расходы. Если Вы купили квартиру за 3 млн и продали за 3 млн, то налогооблагаемой базу у Вас не возникает, т.к. нет прибыли. В Вашем случае Вы или ждете 5 лет с даты регистрации права или применяете доходы минус расходы или как написала выше Галина.

Участник программы «‎Работаю честно»

Антон, я ответил Вам исходя из практики, как проще и законно можно снизить размер подлежащих к уплате налогов. Если есть желание порассуждать относительно перспектив судебного дела, давайте попробуем. На момент подписания ДДУ квартиры как объекта недвижимости ещё нет, есть только обязательство застройщика построить дом и передать Вам квартиру. То есть по сути дела Вы инвестируете в строительство дома. С какими целями (покупка квартиры для себя или с целью дальнейшей перепродажи), здесь значение не имеет. На мой взгляд, судебных перспектив такое дело не имеет, положительных решений суда на этот счёт я также не встречал.

Проверено ЦИАН

Было бы интересно, если бы Вы создали такой прецедент. Лично я с Вашей житейской логикой согласна, квартира КУПЛЕНА за деньги, а не досталась даром, как при приватизации или наследстве. Например, в домах ЖСК дата собственности привязана в том числе к последней выплате пая и не зависит от даты госрегистрации.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

Перечень нужных документов

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

При продаже жилья

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.

Dmitriy, я еще не подавал декларацию, просто направил обращение с вопросом. Как раз жду, какие еще будут пояснения, чтобы понимать, подавать ли вообще. Звонил на горячую линию, мне опять же сказали, что отсчитываться срок владения будет с даты доплаты за отклонения. Но я упорно продолжаю надеяться на благоразумие 🙂
Согласен с Вами — подобных прецедентов будет много в таком случае. Если налоговая будет считать подтверждением факта оплаты полной стоимости ДДУ акт об исполнении финансовых обязательств, а не логику (в ДДУ есть график платежей, каждый платеж подтвержден сберовскими чеками), то будет печально.

Если минимальный срок владения все равно не истек

Срок подачи декларации за 2023 год — 30 апреля 2023 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2023 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.

Вы купили квартиру и заключили договор купли-продажи 10 июня 2023 года. В выписке из ЕГРН стоит дата регистрации 15 сентября 2023 года. Если это ваше единственное жилье, то можете продать его без налога в любое время., потому что с 2023 года минимальный срок владения единственным жильем, купленным после 01.01.2023, снизился до 3 лет.

Договор купли-продажи

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю.

Квартира по наследству

Если квартира, приобретенная в браке, получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента оформления недвижимости в собственность. Основание: письма Минфина РФ от 30 мая 2023 №03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Находим документ, подтверждающий полную оплату квартиры. Квартира была оплачена полностью в мае 2023 года. Минимальный срок владения ( 5 лет) ещё не прошёл. Поправки в налоговый кодекс в данном случае не пригодились. НО! Для квартиры действует налоговое исключение 2023 года. Если новая квартира приобретается в срок менее 90 дней с даты продажи старой, то минимальный срок будет не пять лет, а три года. С момента оплаты квартиры и по настоящий момент прошло более трёх лет. Можно продавать без налога в случае, если новая квартира будет приобретена в срок менее 90 дней.

Супруги Косачевы купили квартиру для инвестиции по ДДУ в мае 2023 году, оплатили сразу же в мае 2023 году. Ждали завершения строительства два года, приняли её от застройщика в 2023 году. Оформили в собственность на себя в середине 2023 года. Решили продать осенью 2023 года.

! Напоминаю, что продать квартиру без налога можно только после определённого срока владения: 3 лет, если недвижимость была оформлена в собственность до 01.01.2023 года и 5 лет, если недвижимость была оформлена после 01.01.2023 года.

Однако в 2023 году произошли приятные изменения. Вступили новые правила для расчета срока владения при покупке квартиры по ДДУ. Теперь срок считается от даты полной уплаты денежных средств по договору долевого участия.

Единственное жильё, если владельцев 2 и более

Обстоятельства в нашей жизни могут меняться очень быстро и может случиться так, что купленную 3-4 года назад квартиру, необходимо продать. В этой статье мы вам расскажем, в каких ситуациях можно минимизировать налог при продаже квартиры сроком владения менее 5 лет или не платить его вовсе.

Сроки владения недвижимостью

• траты на ремонт и отделку, если квартира или дом были куплены на этапе строительства;
• уплаченные проценты по кредиту, если квартира покупалась в ипотеку;
• дополнительные расходы в виде налогов при вступлении в право собственности при дарении или наследовании недвижимости.

• некачественно проведенные строительные работы;
• перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
• возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
• имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
• вероятность объявления нового претендента на жилье;
• сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.

к содержанию ↑

Если ДУ был оформлен с привлечением банковских (ипотечных) средств, то размер обложения уменьшается на сумму уже внесённых процентов по ипотечному договору. В свою очередь, продавец имеет право получить имущественный вычет, который высчитывается из суммы продажи недвижимости, если эта сумма не превышает один миллион рублей.

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

Также встречаются случаи, когда договоры переуступки прав на жилье заключают близкие родственники: дети, родители, супруги. В такой ситуации у сторон не возникает обязательств перед законом по уплате налогов. Но получение ипотеки станет маловероятным: обычно банки отказывают в открытии кредитной линии по причине прямого родства между сторонами

Изменить ситуацию может законопроект № 1022670-7, который размещен в системе обеспечения законодательной деятельности (особом портале, где публикуются законодательные инициативы и пр.). В нем предлагается внести несколько изменений в Налоговый кодекс РФ, одно из которых как раз и связно со сроками, за пределами которых экс-дольщиков освободят от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.

• Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
• Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет.

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Дольщикам, которые после ввода в эксплуатацию планируют продать квартиру в новостройке, но не хотят платить налог, ждать приходится довольно долго. Сначала пока строится дом, а затем еще пять лет с момента получения права собственности. Законодатели решили, что это перебор, и предложили интересую поправку в Налоговый кодекс. Какую именно и когда она заработает?

Однако, в 2023 г., после введения кадастрового способа оценки, провести такую сделку можно только если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 1 млн. 428 тыс. руб. Потому что, 70% от этой суммы = 999 600 руб. (ниже налогового вычета 1 млн. руб.). В данном случае налог вы не платите, но все-равно обязаны предоставить декларацию. Если забудете – можете нарваться на штраф.

Например, Сидоровы купили однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме, 05.01.2014. Потом в январе 2023 г. они переехали в новостройку, получив там квартиру по программе реновации 2023 года. Семья Сидоровых может тут же реализовать новую недвижимость на рынке жилья, с момента получения документов, подтверждающих право собственности. И при этом НДФЛ 13% с них удержан не будет. Потому что минимальный трехлетний период обладания недвижимостью уже прошел.

Период владения квартирой полученой по программе «Реновация»

После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.

• все взаиморасчёты рекомендуется осуществлять после упомянутой процедуры регистрации ввиду появления всё больше и больше аферистов, нечистых на руку;
• сам договор рекомендуется подписывать при нотариусе с уплатой обязательной комиссии за услуги юридического сопровождения.

Саму процедуру переуступки прав можно выполнить до непосредственного ввода объекта в эксплуатацию, если, как упоминалось выше, девелопер или застройщик выдал собственное официальное согласие на это. Это сэкономит потенциальному собственнику немало денег для семейного бюджета.

Как провести расчёт

Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель приходится близким родственником продавцу (например, супруги, дети, родители, внуки, дедушки и бабушки). При нотариальном оформлении договора купли-продажи, с приложением подтверждающих документов (о родстве), по закону обязательство по налогам ни у одной из сторон не возникает. Однако необходимо учесть, банковская хладнокровная «машина» откажет в предоставлении кредитной линии покупателю ввиду прямого родства.

До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.

Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию– три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.

Когда закон вступает в силу?

По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.

• На получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
• Или вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

юридическая помощь

• У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
• Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
• При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Женщина продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб. ((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).