Нужно ли платить налог с продажи квартиры по переуступке

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

Перечень нужных документов

1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Платятся ли налоги при переуступке?

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Теперь рассмотрим другую ситуацию: строительство многоэтажки завершено, дольщик получил ключи от жилплощади и оформил свои права на нее в Росреестре. Однако гражданин желает продать ее другому лицу. Требуется ли платить налог с продажи по ДДУ?

Здесь действует то же правило: налог за квартиру, по ДДУ купленную ранее, платить обязательно. Однако если права на жилплощадь были зарегистрированы позднее 1 января 2023 года, и в собственности она находится более 5 лет, то налоги с продажи платить не нужно. От налогов освобождаются также граждане, оформившие право на жилье до 1 января 2023 года, и являющиеся его собственниками, по крайней мере, 3 года.

По умолчанию, налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Составляет от 13 % от полученной прибыли для резидентов нашей страны, и 30 % для лиц, которые резидентами не являются.

• Продавец ищет покупателя на недостроенное жилье. Этим можно заняться самостоятельно, с помощью застройщика либо риэлторского агентства.
• Если для покупки были использованы ипотечные деньги – придется обратиться в банк для получения разрешения на продажу и переоформления ипотеки на другое лицо. Оценка платежеспособности нового заемщика будет производиться в течение нескольких дней. Если банкиры дают добро – старый кредитный договор закрывается, а новый подписывается с будущим собственником.
• Заключается соглашение между застройщиком, покупателем и продавцом. Обычно большая часть его пунктов соответствует положениям, указанным в ДДУ.

Кто уплачивает налог?

Но у таких сделок есть и преимущества. В первую очередь, это привлекательная цена. Как правило, квартиры в недостроенных домах продаются на 20-40% ниже объектов на вторичном рынке. Кроме того, покупателю не нужно проверять жилплощадь на юридическую чистоту: он станет ее первым владельцем.

Способы снижения налогового бремени

1. Применение налогового вычета, предельная величина которого составляет 1 млн. руб. Для его получения необходимо подать заявление и документы по сделке в территориальное отделение ФНС РФ.
2. Уменьшение размера прибыли при оформлении сделки. К примеру, гражданин приобрел объект у застройщика за 2 000 000 руб., а продает за 2 500 000 руб. В этой ситуации можно прописать в соглашении переуступки первоначальную сумму (2 000 000 руб.), а остальные полмиллиона оформить гарантийным письмом. В нем указываются паспортные данные дольщика и покупателя, а также подробные условия выполнения договоренностей. Письмо рекомендуется заверить в нотариальной конторе: это поможет взыскать с покупателя недостающую сумму, если что-то пойдет не так.

Если сумма уплачена не полностью, то перед совершением сделки необходимо известить компанию застройщика о намерении сменить владельца документа и получить от него письменное разрешение. Уведомление о получении запроса необходимо сохранять.

Платить ли налог при переуступке права ДДУ

Граждане уплачивают налог согласно платёжным документам, которые рассылает налоговая инспекция по адресу, который указан как место постоянной регистрации.
Сумма налога к уплате рассчитывается как 0,1% от кадастровой стоимости объекта в год.

Какие документы понадобятся?

Так как продавец и покупатель указывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья для снижения налога, законодатель вводит новое правило. Налогооблагаемая база должна рассчитываться от кадастровой стоимости жилья.

Например, в 2014 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2023 года — спустя 5 лет. За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р , но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2023 или 2023 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ. Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2023 года.

Минимальный срок владения недвижимостью

Срок подачи декларации за 2023 год — 30 апреля 2023 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2023 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.

Если продается квартира в строящемся доме

Дмитрий, отправьте им уточнёнку с пояснением и статьёй закона. Оплата ДДУ произведена — вопросов быть не должно. А так любая стройка, оплаченная в ипотеку, с доплатой через пару лет за пол квадрата (или возвратом за нехватку, скажем, 30 сантиметров) имела бы прецеденты, т.к. почти в любом монолите есть оплачиваемые отклонения

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Пунктом 3 статьи 210 Кодекса предусмотрено, что для доходов, в отношении которых применяется налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 Кодекса.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.

В переуступке прав есть следующие преимущества:

Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.

Какие существуют риски для покупателя?

• Уставные и учредительные бумаги;
• регистрационное свидетельство с ФНС;
• документ о правах на землю;
• разрешение на проведение строительства;
• финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
• проектную документацию и декларацию;
• Договор о финансировании.

Чeм цeccия oтличaeтcя oт кyпли-пpoдaжи? Пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль пoлyчaeт гoтoвyю нeдвижимocть и cpaзy oфopмляeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee, a пpoдaвeц — дeнeжныe cpeдcтвa зa жильe. Пo дoгoвopy пepeycтyпки пoкyпaтeль пoлyчaeт лишь пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть, кoтopoй eщe нeт, a инoгдa — и oбязaтeльcтвo oплaтить ocтaтoк взнoca зacтpoйщикy. To ecть цeccия — этo гapaнтия тoгo, чтo oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти cocтoитcя в бyдyщeм.

Чтo тaкoe пepeycтyпкa

Чтo тaкoe дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нa квapтиpy? Дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нaзывaют цeccиeй. Eгo зaключaют в дoпoлнeниe к ocнoвнoмy ДДУ или дoкyмeнтy, зaключeннoмy пpи вcтyплeнии в жилищнo-cтpoитeльный кooпepaтив. Пo дoгoвopy, в ocнoвнoй cдeлкe мeняeтcя yчacтник ДC — зacтpoйщик oбязaн пepeдaть нeдвижимocть нe тoмy, c кeм впepвыe зaключил дoгoвop, a тoмy, ктo пpиoбpeл пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть.

Плюcы и минycы пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть

🔎 Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли зacтpoйщик в cтaдии бaнкpoтcтвa. Для этoгo зaйдитe нa caйт Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe и ввeдитe нaзвaниe кoмпaнии. Ecли oнa — бaнкpoт, oткaжитecь oт пoкyпки. Инaчe пpидeтcя пoтpaтить мнoгo cил, дeнeг, нepвoв нa тo, чтoбы пoлyчить xoть кaкyю-тo кoмпeнcaцию.

Ранее имущественный налоговый вычет не применялся к соглашениям об уступке прав. Возможность его применения возникла в 2007 году после изменения законодательства. Однако и за период 2006 года и ранее, ФНС России отмечала, что налогом будет облагаться только выгода, полученная от реализации имущественных прав, которая представляет собой разницу между ценой их приобретения и продажи. Именно этот доход налогоплательщик должен был задекларировать и уплатить с него НДФЛ в размере 13% Письмо ФНС России от 23 декабря 2023 года № 04-2-03/205 «О налоге на доходы от уступки права». Экономически такой подход приводит к тому же результату, что и применение вычета в размере понесенных расходов.

Право на вычет из налогооблагаемой базы применяется и к расходам, понесенным на уплату процентов по ипотеке. Минфин России в письме от 13 сентября 2011 года № 03-04-08/4-166 подтвердил право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных расходов, в том числе уплаченных процентов по договору целевого займа (кредита) на приобретение недвижимости.

Калькулятор НДФЛ по договору уступки

Право на вычет расходов подтвердил Минфин России в Письме от 31 марта 2023 года № 03-04-05/25335 и ряде предшествующих ему писем. Однако предоставленное указанной статьей НК РФ право уменьшить сумму налога к уплате не касается договоров займа с застройщиком и иных соглашений, не связанных со строительством (Письмо Минфина России от 30 апреля 2023 года № 03-04-05/31961).

Пример 1: В феврале 2023 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2023 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.Пример 2: В апреле 2023 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Как не платить налог при продаже квартиры

В 2023 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2023 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Минимальный срок владения до и после 2023 года

• по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
• по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
• по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель приходится близким родственником продавцу (например, супруги, дети, родители, внуки, дедушки и бабушки). При нотариальном оформлении договора купли-продажи, с приложением подтверждающих документов (о родстве), по закону обязательство по налогам ни у одной из сторон не возникает. Однако необходимо учесть, банковская хладнокровная «машина» откажет в предоставлении кредитной линии покупателю ввиду прямого родства.

Особенностью же суммы договора должно служить условие фактической оплаты непосредственному застройщику на момент переуступки. Если сумма не была полностью выплачена по ДДУ или отсутствует сам факт оплаты, у будущего покупателя возникнет обязательство по уплате требуемой суммы застройщику-девелоперу. В связи с этим всегда необходимо требовать квитанции или чеки о произведённых выплатах, чтобы не понести ненужные расходы.

Сделка: начало

• все взаиморасчёты рекомендуется осуществлять после упомянутой процедуры регистрации ввиду появления всё больше и больше аферистов, нечистых на руку;
• сам договор рекомендуется подписывать при нотариусе с уплатой обязательной комиссии за услуги юридического сопровождения.

В случае если вы намерены воспользоваться налоговым вычетом – его размер составит 250 тыс. руб. (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Маловероятно, что вам этот вариант подойдет, но не упомянуть об этом я не мог. К слову, вычет в случае продажи квартиры, уже сданной в эксплуатацию, составит 1 млн руб.

При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 кодекса налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Второй путь. При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества или имущественных прав.

Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Понятие переуступки прав

• ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
• соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
• согласие от супруга (супруги);
• свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
• доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
• договор долевого участия;
• согласие застройщика на проведение сделки.

Составление договора

Покупатели-инвесторы часто приобретают квартиру в новостройке еще на этапе котлована, потому как это заметно дешевле, нежели со свидетельством, когда дом сдан. А затем могут продать права на эту квартиру по договору переуступки и заработать на этой сделке.