Содержание
Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:
Аренда помещений при — УСН
Так, в письме № 03-11-11/17851 от 28 марта 2023 года рассмотрена конкретная ситуация учёта в качестве расходов платежей за арендуемое жилое помещение. В данном помещении располагается частный детский садик. Налоговики указали на недопустимость уменьшения дохода за счёт такой аренды.
ИП на УСН не имеет права ставить в расход аренду помещения для бизнеса
И тип договора, по которому ведутся взаиморасчеты, тут никакой роли не играет. Примечание. См. Письма Минфина России от 02.02.2005 N 03-03-02-04/2/2 и МНС России от 11.05.2004 N 22-1-14/881. Мало того, в Минфине утверждают, что, даже если коммунальные платежи перечисляются напрямую энерго- и водоснабжающим организациям, арендодатель обязан включать эти суммы в налогооблагаемый доход. А ведь они на его расчетный счет (в кассу) вообще не попадают! Но это чиновников ничуть не смущает, поэтому «…при сдаче в аренду… помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
ПРЕДЛОЖЕНИЕ РЕКЛАМОДАТЕЛЯМ
В первом случае на последнее число истекшего месяца аренды организация отражает выручку по дебету счета учета расчетов с арендатором (например, 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») и кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка» (п. 12, 15 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).
ООО «РАЙТ ВЭЙС». Аудиторские и консалтинговые услуги предлагает:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Обратите особое внимание на то, что даже в случае, если в договоре с арендодателем указано право на сдачу всего помещения в субаренду, для того чтобы сдать часть такого помещения, необходимо получить дополнительно письменное согласие арендодателя на сдачу в субаренду части помещений (постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2023 № Ф09- 2476/10-С6 по делу № А47-7366/2023).
Если ваше помещение является субарендованным, а в договоре с субарендодателем предусмотрено его право передачи помещения в субаренду (вторичную), то в этом случае получать согласие собственника не нужно. В противном случае лучше заручиться и его согласием (постановления ФАС Московского округа от 31.07.2023 № КГ-А40/6726-06 по делу № А40-76525/05-89-643, ФАС Поволжского округа от 09.03.2023 по делу № А55-16886/2023).
Договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя (собственника) имущества, является недействительным, последствием чего является применение к отношениям сторон норм о неосновательном обогащении (ст.ст.
НОУ — НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В СУБАРЕНДУ
Доходы субарендодателя от сдачи имущества в субаренду относятся к внереализационным доходам и определяются как и у обычного арендодателя, т.е. в сумме арендной платы, уплачиваемой субарендатором, которая включает в себя сумму вознаграждения субарендодателя и возмещаемые в соответствии с законодательством расходы субарендодателя, а также в сумме расходов субарендодателя, не включенных в состав арендной платы, но подлежащих возмещению в соответствии с условиями договора .
Некоторые нюансы налогообложения при субаренде
В связи с этим при сдаче в аренду складских, офисных и торговых помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду.
В случае, если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу.
В то же время, согласно статье 346.17 НК РФ база возникает только при реальном поступлении средств на банковские счета или в кассу налогоплательщика. В данном же случае на счет поступит лишь «чистая» арендная плата. Поэтому коммунальные платежи, внесенные арендатором, доходы арендо- дателя-«упрощенца» не увеличивают.
Платежи по договору аренды спецодежды списываются в упрощенной системе налогообложения, как и при налогообложении прибыли, двумя способами: как арендные платежи за арендуемое имущество (подпункт 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ) или как расходы на оплату труда, которые учитываются по правилам главы 25 НК РФ (подпункт 6 пункта 1, пункт 2 статьи 346.16 НК РФ).
При потере права на «упрощенку» организация становится плательщиком всех налогов по обычной системе. Одновременно она теряет и освобождение от ведения бухгалтерского учета (п. 3 ст. 4 Федерального закона «О бухгалтерском учете»). Поэтому ежемесячно с момента потери права на «упро- щенку» бухгалтер будет делать следующие записи:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1 (91-1)
3. Будет ли возможно отнести на расходы вышеописанного ООО затраты по содержанию вышеописанного имущества (квартплата, текущий ремонт, и.т.д.)? Я понимаю, что, формально, это — ответственность владельца помещений. Но если в договоре аренды между ООО и ИП «Собственник» будет записано что-нибудь типа «. арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги и проводить текущий ремонт. «, а договора с субарендаторами будут без «коммуналки», тогда как?
Преамбула: предположим, у меня в собственности есть несколько помещений (как жилых (квартир), так и нежилых (офисов)). Если я хочу их сдать, то, насколько мне видится, самый простой способ — зарегистрировать ИП, платить 6% со всех доходов и спать спокойно. Но вот загвоздка: ИП отвечает по обязательствам всем своим имуществом. То есть, случись какая неприятность (потолок, например, упадет и кого-нибудь заденет; арендатор начнет чем-нибудь нехорошим заниматься или что еще), и у ИП могут случиться большие проблемы.
Опции темы
Поэтому, есть желание сдавать все от лица какого-нибудь ООО. Но при таком варианте вырастает налоговая нагрузка. В простейшем варианте будет 14% (мин. 1% с оборота ООО при УСН 15% (Д-Р), плюс 13% НДФЛ). Если же сделать схему чуть поизящнее, то получится 10% (тот же 1% с оборота у ООО, плюс 9% налог на дивиденды у физика). Что уже лучше, но все равно больше, чем 6% у ИП на УСН. Поэтому, родился следующий вариант: проложить между мною (ИП на УСН 6%) и арендаторами «прокладку» из дружественного ООО на УСН 15% (Д-Р)? То есть, я (как ИП) сдам все мои помещения этому ООО, а оно, прибавив свою дельту, уже будет сдавать их в субаренду кому угодно. При этом, структура расходов этого ООО будет построена так, то 15% Д-Р будут равны 1% от оборота (т.е., минимальному налогу). Который будет аккуратно уплачиваться государству, ООО, соответственно, будет работать «в ноль», ИП — платить все те же 6% с полученной суммы, а общая налоговая нагрузка составит где-то 6,4% от оборота плюс содержание ООО.
Во втором случае арендная плата, подлежащая получению от арендатора, на последнее число истекшего месяца субаренды отражается по дебету счета 76 в корреспонденции со счетом 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).
Статья 615 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду
При налогообложении прибыли учитываются расходы субарендодателя по сдаче имущества в субаренду. Такие расходы отражаются на дату отражения соответствующих доходов от сдачи имущества в субаренду, учитываемых в порядке, определенном подп. 3.15 п. 3 ст. 128 НК.
У вас не появляется обязанности переходить с ОСНО на УСН, так как ОСНО является универсальной системой налогообложения по отношению к УСН. Если вы считаете экономический эффект от УСН будет лучше, то по своему желанию можете перейти на УСН.
ООО сдает помещение в субаренду ИП
Размер налоговой ставки зависит от размера дохода от аренды нежилого помещения. ИП получает доход, налог будет исчисляться из потенциального дохода, который возможен по бизнес-плану (ПВД – потенциально возможный доход).
Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения
- действует при наличии принятого в регионе закона;
- ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
- база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.
С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой . Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.
ЕНВД я плачу за розничную торговлю, а сдача помещения в аренду это другой вид деятельности. Мне кажется, он подлежит другому налогообложению. В налоговой сами не знают как сделать и предложили поступить так, заплатить за 3 квартал НДС с этих сумм, потом написать заявление, чтобы меня освободили от НДС (т к сумма не превышает 2 млн. руб), а потом ещё с этих сумм 13% в конце года. Но что то они загнули, получается уже 31% в итоге.
Оплата налога с субаренды
Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.
Выбор системы налогообложения целиком зависит от Вас. ОСНО выбирать не стоит, т.к. это система налогообложения предполагает уплату налога на прибыль или налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) и НДС (налог на добавленную стоимость), что не очень удобно в плане ведения бух. и налогового учета, да и не выгодно.
УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений
Доход от субаренды ограничивается только вашим воображением и здравым смыслом. Цену на субаренду вы устанавливаете сами. Можно арендовать хоть самолетный ангар. Оборудуете его как мастерскую — получите в разы больше, чем вложили. А если собственник захочет разорвать контракт, вы легко переедете в другое подобное помещение, ничего не потеряв. Весь инструмент и оборудование останется с вами.
Усн бухучет аренды помещения
К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
