Нужно ли платить налог с продажи квартиры в новостройке по переуступке прав 2023 году

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Платятся ли налоги при переуступке?

Покупка квартиры с помощью переуступки выгодна для покупателей тем, что они могут приобрести подходящее жилье по невысокой стоимости. Дольщикам такая сделка также выгодна, т.к. позволяет возвратить денежные средства за объект недвижимости, а в отдельных случаях и получить доход.

2. Льготы для дольщиков. С 2023 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2023 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

По договору уступки передаются имущественные права на получение квартиры в будущем, а не сама квартира. В связи с этим уступивший свои права дольщик не может претендовать на налоговые вычеты в связи с длительным владением недвижимым имуществом (3 или 5 лет), установленные статьей 220 НК РФ. Даже если стройка затянулась, право на вычет не возникает.

Ранее имущественный налоговый вычет не применялся к соглашениям об уступке прав. Возможность его применения возникла в 2007 году после изменения законодательства. Однако и за период 2006 года и ранее, ФНС России отмечала, что налогом будет облагаться только выгода, полученная от реализации имущественных прав, которая представляет собой разницу между ценой их приобретения и продажи. Именно этот доход налогоплательщик должен был задекларировать и уплатить с него НДФЛ в размере 13% Письмо ФНС России от 23 декабря 2023 года № 04-2-03/205 «О налоге на доходы от уступки права». Экономически такой подход приводит к тому же результату, что и применение вычета в размере понесенных расходов.

Налоговые вычеты

Право на вычет из налогооблагаемой базы применяется и к расходам, понесенным на уплату процентов по ипотеке. Минфин России в письме от 13 сентября 2011 года № 03-04-08/4-166 подтвердил право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных расходов, в том числе уплаченных процентов по договору целевого займа (кредита) на приобретение недвижимости.

Согласно положениям ст. 214.10 НК РФ если декларация с продажи квартиры не сдана в налоговую до 30 апреля инспектор сам исчисляет сумму налога. Если у него нет информации о сумме сделке, то расчет идет от налоговой базы в размере 70% от кадастровой стоимости на начало года, когда квартиру продали. Либо если квартира подарена, то от полной кадастровой стоимости.

Положение пятое. Налоговый орган вправе самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости

Составление плательщиком налога корректирующего документа потребуется, если в декларации не будет указана стоимость полученного в дар имущества. Для налогообложения подаренной квартиры следует учитывать сведения кадастровой оценки стоимости.

Как оформить?

Здравствуйте! Приобретала квартиру по ДДУ в 1996 году, дом строился очень долго (около 8 лет), до ввода дома в эксплуатацию продала квартриру по переуступке в 2002 году по цене, превышающей сумму приобретения. Должна ли я буду платить налог на прибыль?

Если жилье давно находится в собственности и приватизировано после 1998 года, можно зарегистрировать его в единой системе, и тогда срок владения определяет не приватизация, а передача жилья в собственность, совершенная два десятилетия назад.

Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.

Как можно не платить налог на проблемную квартиру

Получение права собственности в судебном порядке начинает действовать только с даты вступления в силу судебного решения. Отдельно следует упомянуть участников процесса московской реновации, которым засчитывается срок владения прежней квартирой в панельной пятиэтажке.

При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.

Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ

Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.

С какого периода применяется новое правило

Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.