Какие документы надо подавать в мфц для расторжения договора аренды нежилого помещения

Арендодатель и арендатор, которые взаимно решили прекратить арендное взаимодействие, подписывают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Поскольку фактически это дополнение к арендному контракту, этот документ часто называют дополнительное соглашение о расторжении договора аренды; образец документа не имеет законодательных требований к его содержанию, участники сами решают, что там указывать.

Образец расторжения договора аренды нежилого помещения

По ст. 619 ГК РФ , арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

Кто и в каких случаях может расторгнуть арендный договор

  • копия арендного договора (действие которого прекращают);
  • документы, которые подтверждают личность участников;
  • акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
  • уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

Кроме того, если арендатор не согласен с имеющейся перед арендодателем задолженностью, то подписание соглашения с указанием в нем суммы задолженности может быть расценено судом как совершение действий, свидетельствующих о признании долга, что на основании статьи 203 Гражданского кодекса РФ влечет перерыв течения сроков исковой давности. Поэтому если арендатор не согласен с претензиями арендодателя, то подписание соглашения с указанием на долг по арендной плате не в интересах арендатора.

Документ о прекращении договора аренды

В то же время если стороны договорились расторгнуть договор аренды, который был зарегистрирован, то единый документ, подтверждающий факт прекращения договора, все же необходимо будет составить и подписать. Это объясняется тем, что этот документ необходимо будет представить в регистрирующий орган для регистрации прекращения права аренды.

Документ о возврате недвижимого имущества

Если прекращение договорных отношений никак не оформляется, это может породить правовую неопределенность в отношениях арендатора и арендодателя. Например, если в договоре не указано, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору, то договор может быть возобновлен на неопределенный срок вне зависимости от желания арендатора, не предупредившего арендодателя о прекращении договорных отношений. Поэтому арендатору не рекомендуется прекращать договорные отношения без соответствующего письменного оформления. Как минимум нужно направить арендодателю хотя бы письменное уведомление о прекращении договора. Это позволит минимизировать риск того, что придется перечислять арендные платежи по договору, который при отсутствии заявлений сторон был продлен автоматически.

За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон. Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.

Основанием для регистрации расторжения договора аренды является соглашение сторон о расторжении договора. Оно составляется в той же форме и в том же количестве экземпляров, что и договор аренды. Решение о расторжении договора аренды принимает либо Общее собрание участников Общества в виде протокола, либо единственный участник Общества в виде решения, если стороной договора явлется юридическое лицо.

Зарегистрировать расторжение договора аренды

В зависимости от способа расторжения договора аренды информация вносится в ЕГРП путем государственной регистрации, в частности: на основании соглашения о его расторжении, на основании заявления об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора и на основании решения суда по заявлению соответствующей стороны.

Вам будет интересно ==>  Приставы арестовали авто не принадлежащее должнику что делать

Второй шаг для договоров аренды с определением срока – это направление контрагенту предложения расторгнуть договор. Это вторая стадия мирного урегулирования спора, и именно она является обязательной для последующего обращения в суд. Если не соблюден этот досудебный порядок, то суд попросту не примет иск к рассмотрению.

Срочные договоры и бессрочные

  • Не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
  • Переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им, и эти недостатки не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору, и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
  • Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии в договоре – в разумные сроки.
  • Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Непосредственное обращение в суд

Аренда – очень удобный способ получить в пользование имущество, когда это нужно, но нет средств на приобретение его в собственность, либо нет предложений о его продаже в нужном месте. Для арендодателя это источник дополнительного, а иногда и основного дохода, но все мы люди, и наша жизнь изменчива и непредсказуема. То, что сегодня для нас актуально и необходимо, завтра может перестать быть таковым.

Уведомление о прекращении договора аренды будет считаться полученным Арендатором:

  • с момента проставления арендатором отметки о его получении с указанием Ф.И.О. и должности.
  • c момента, указанного в договоре аренды в качестве срока, в течение которого уведомление считается полученным Арендатором. Например, если условие о сроке сформулировано так: «Извещение об отказе считается полученным Арендатором на восьмой календарный день с даты отправки».

В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ с учётом пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 субарендатор имеет право на заключение с собственником договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора субаренды. Такое право есть у субарендатора в случае получения арендодателем согласия на субаренду от собственника без ограничения срока. В такой ситуации расторжение договора аренды до истечения срока договора субаренды автоматически не лишает субарендатора прав на пользование помещением. Применительно к рассматриваемой задачи всё зависит от содержания договора аренды, субаренды и полученного согласия на субаренду. Также много зависит от позиции регистратора. Будет ли он считать договор субаренды действующим на неопределённый срок или нет в момент рассмотрения заявления собственника о погашении в отношении его регистрационной записи.

Погашение регистрационной записи об аренде при истечении срока аренды

Примечание: Акт о передаче арендуемого помещения Арендатору и комплект документов от Арендатора на регистрацию можно не предоставлять. Желательно предоставить выписку из ЕГРН на Арендатора, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий адрес местонахождения общества.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

Как проверить договор аренды

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Короче

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

Сдавайте отчётность в три клика

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  1. Дата и место подписания.
  2. Информация о сторонах.
  3. Сведения об объекте недвижимого имущества, который передавался во временное пользование.
  4. Информация о дате, месте заключения договора аренды и его номере, если такой имеется.
  5. Пункт о том, что стороны добровольно пришли к согласию о прекращении правоотношений.

В обществе сложилось мнение о том, что, если договор аренды подписан сторонами и зарегистрирован в компетентных органах, в случае необходимости, то только суд может «разлучить» арендатора и арендодателя. На самом деле, это не так. Бывают ситуации, когда сделка расторгается по соглашению сторон. Об этом и пойдет речь в настоящей статье.

Что это такое?

Ответ на вопрос можно получить, изучив несколько статей Гражданского кодекса РФ. А именно: ст. 450, ст. 452, ст. 619, ст. 620 ГК РФ. Ст. ст. 450 и 452 ГК РФ речь идет об общих положениях расторжения договора. Любой сделки. Обратить внимание следует на такие правила:

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

По инициативе арендодателя

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Сроки и стоимость

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

И регистрация договора аренды, и его расторжение требуют учета массы нюансов. Сторонам, пожелавшим прекратить договорные отношения, необходимо изучить объемное законодательство, сам договор, и даже актуальную судебную практику. Но даже это не гарантирует беспроблемное аннулирование соглашения.

Заинтересованная сторона должна направить соответствующее уведомление контрагенту. Скачать образец правильного уведомления арендатора/арендодателя о расторжении договора аренды помещения (иного имущества) можно на нашем сайте. Документ направляется ценным письмом с описью, уведомлением:

Основания расторжения договора аренды арендодателем

Договор прекращает свое действие в момент заключения соглашения об этом. Но стороны могут предусмотреть иной вариант. Например, они вправе указать конкретную дату, с которой арендный договор будет считаться расторгнутым.

  1. В документе важно указать дату, когда будет имущество будет передаваться собственнику и, соответственно, будет составляться акт приема-передачи на возврат.
  2. Очень часто возникает ситуация, когда арендатор, к моменту заключения соглашения, имеет задолженность по внесению платы за пользование имуществом. Необходимо оговорить в тексте вопрос о том, как будет погашаться долг, к какому сроку и т. д.
  3. Могут возникнуть и иные спорные вопросы. Типичный: в результате действий арендатора, возникли неотделимые улучшения. Как с ними быть?

Таким образом, расторжение договора аренды по соглашению сторон – это досрочное прекращение правоотношений, существующих между арендодателем и арендатором по их взаимному согласию, без каких-либо споров.

Кто может быть инициатором?

  1. Если улучшения – отделимые, то арендатор получает на них право собственности.
  2. Если улучшения неотделимые, то здесь все немного сложнее. Компенсацию за них получить можно, но только в том случае, если осуществлены они были с согласия арендодателя.

Для того, чтобы расторгнуть договор, потребуется либо составить заявление к арендатору/арендодателю, либо исковое заявление в суд. В операции практически не имеет значения, кто её начинает – арендатор или арендодатель, единственное важное отличие будет заключаться в начислении компенсаций. Так что подробнее остановимся на способах расторжения.

Как расторгнуть

Один из самых распространенных договоров, заключаемых в сфере недвижимости – договор аренды. С его помощью арендодатель может пользоваться недвижимостью арендатора ограниченный срок за определенные деньги, и расторжение такого договора может создать массу проблем как с выселением, так и с оплатой. О том, как правильно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке вам расскажет наша статья.

Основания

Для начала рассмотрим очень важный вопрос «Когда вообще договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке?». Как было сказано ранее, нельзя просто связаться с другой стороной договора и сообщить, что договор расторгнут. Отменить действие договора в одностороннем порядке можно только в двух случаях:

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Один из участников не может отказаться от выполнения договорных обязанностей. Но если такое положение внесено в соглашение, то отказ будет носить законный характер. Но при этом установлена необходимость извещения второй стороны о принятом решении.

Когда разрыв соглашения о найме осуществляется по требованию арендатора, то существует необходимость соблюдения требований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ. На основании её положений иск в суд подается только тогда, когда владельцу направлены претензии об исправлении установленных недостатков нежилого объекта в определенный срок. Его разумность определяется для каждой конкретной ситуации индивидуально, в среднем от десяти суток.

Прекращение обязательств владельцем помещения

  • Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
  • Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
  • При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
  • Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
  • Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.
Ссылка на основную публикацию